GRESB ESG評鑑強化 REITS 資產價值
ESG市場需要綠建築
近年來，環境永續一直是大家所關注的議題，尤其是在亞洲，洪水、熱浪等極端天氣事件變得越來越普遍，立即採取行動的必要性更加明顯。亞洲國家已開始制定氣候承諾並實施一系列政策，日本、韓國、台灣、香港和馬來西亞的目標是到 2050 年實現淨零排放目標，全球積極的應對氣候變遷，然而聯合國指出目前氣候行動並未能將全球暖化控制在 1.5°C 以下，各個產業還可以做的更多，尤其是在不動產業等。
不動產業佔全球碳排放量的大約 40%，研究指出到了 2030 年，建設產業的快速擴張和減少碳排的需求，會為新興市場–綠建築領域帶來了 17.8 萬億美元的投資潛力。綠建築具有明顯的環境效益，亦為不動產投資信託 (REITs)帶來相關益處，例如顯著節省運營成本、縮短投資回收期以及資產價值的整體增加，這些都與提升 REIT 價值有關。
仲量聯行今年 6 月進行的一項最新調查顯示，亞太地區 70% 的企業願意為綠建築支付租金溢價，意味著現今企業正積極轉向強調綠色、環境友善永續空間，以解決氣候問題，大多企業願意支付租金溢價以達到環境永續回饋社會的ESG需求，投資者也開始意識到永續如何影響所投資的 REITs估值。
來源：https://www.theedgesingapore.com/news/special-feature/rise-green-real-estate
REITs 資產證券化
REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，顧名思義就是投資不動產，讓投資人也可以用小錢投資不動產。簡單來說，這是一個不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。而 REITs 的現金流量，其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，但要留意的是，不動產並非只有指平常談的房地產或商辦，而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。
來源：https://rich01.com/what-is-reits/
日本案例
普洛斯GLP是日本最大的物流不動產投資、開發機構，旗下日本私募不動產基金及業內領先的J-REITs資產管理規模共達200億美元，GLP J-REIT已被納入MSCI全球標準指數，該指數被國際基金公司廣泛用作全球證券投資組合的基準。
在2020年全球不動產可持續評估體系（GRESB）的評估中，GLP J-REIT獲得GRESB五星評級，這是GRESB體系中的最高等級，也是對產業領導者的認可。同時，憑藉其在環境、社會及公司治理（ESG）領域的卓越表現，GLP J-REIT還獲得了GRESB「綠星」認證。在GRESB產業上市公司評估中，GLP J-REIT獲得綜合最高分，並獲評「全球產業領導者」和「亞洲產業領導者」。GLP J-REIT自2012年IPO以來的最大規模資產收購，完成後其總資產規模達7,411億日元（約合71億美元），成為日本最大的物流不動產J-REITs之一。
來源
https://rich01.com/what-is-reits/
https://www.theedgesingapore.com/news/special-feature/rise-green-real-estate
https://www.uobam.com.sg/sustainability/solutions/uob-apac-green-reit-etf.page
https://ctee.com.tw/news/finance/401795.html
https://news.cnyes.com/news/id/4575318
http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/理財周刊/77046
https://masdar.ae/en/masdar-city/business-at-masdar-city/masdar-green-reit
綠色資產Green REITs
隨著ESG因素在投資決策中發揮越來越重要的作用，專業投資者在尋求具有真正永續價值的資產，除了可履行維護全球環境的基本責任，同時尋求投資機會。Green REITs專門用於資助對環境有積極影響的專案，例如可再生能源和綠色建築，並為不動產產業吸引新型資本，市場增長將使開發商、業主、投資者以及環境受益。
綠色REITs可投資的資產型態
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資料中心REITs (Data Center REITs)：大公司會將資料存儲在安全的伺服器上，需要有空間來存放這些伺服器，這類型REITs就是投資於這樣的建物。
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醫療保健REITs (Healthcare REITs)：醫療保健這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院…等等。
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飯店業REITs (Hospitality REITs)：主要是投資於飯店和度假村，甚至也包含投資於飯店物業內的餐館、咖啡館和商店。
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工業REITs (Industrial REITs)：有時也被稱為物流REITs，工業REITs主要是找擁有工廠、倉庫和配送中心，像是亞馬遜(AMZN)這種擁有廣泛供應鏈的大公司，在全國各地經營著許多工廠。
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基礎設施REITs (Infrastructure REITs)：基礎設施REITs是指投資於光纖電纜、無線和電信基地台以及能源管道的土地和建築，像是電信業就必須有空間存放電線和電纜，因此這個行業的公司需要這些不動產空間來運作。
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辦公室REITs (Office REITs)：辦公室REITs主要是指辦公大樓，但在COVID-19大流行期間有許多人開始在家工作，因此這種REITs的績效也受到影響。
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住宅REITs (Residential REITs)：主要是投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等，這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。
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零售REITs (Retail REITs)：這種類型的REITs通常會專注在商場、購物中心和租賃或獨立的物業。
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自助倉儲REITs (Self-Storage REITs)：這種類型的REITs資於由個人或公司租用的儲存設施。
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林地REITs：投資於擁有森林的土地，並透過其生產的木材和其他資產賺錢。
https://rich01.com/what-is-reits/
台灣不動產證券化新發展
台灣預告將修正「證券投資信託及顧問法」部分條文草案，建商發行不動產私募基金助轉型， 為了提供投資人多元投資管道、提升資產管理產業競爭力，活絡我國不動產證券化市場，並協助總體經濟發展，金管會參考日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度，預告將開放REIT採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT雙軌並行，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。
REITs 可以引導投資人資金投資大型物業、基礎建設等項目，資金將會實質進到上述不動產產業鏈，真正帶動產業發展。對於不動產持有人而言，增加了籌措資金管道，並可以有效開發利用不動產；對不動產產業而言，則可提高整體不動產市場效率及促進資金之有效流通與利用，間接擴大整體市場規模，帶動不動產開發商、管理機構、專業管理顧問、投資顧問等整體不動產關聯產業發展。
https://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=174845.00
http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/理財周刊/77046
國際GRESB 在REITs應用
新加坡案例
大華銀行(UOB)、新加坡交易所(SGX) 和全球不動產ESG永續基準指標 (GRESB) 合作，推出世界上第一隻亞太區綠色不動產投資信託基金(UOB APAC Green REIT ETF)。UOB APAC Green REIT ETF 是全球首個使用 GRESB 基準評分的亞太地區綠色不動產投資信託基金（REITs）ETF， 除了為投資者提供高股息收益率，選擇亞太地區包含日本在內具有良好增長潛力的優質、環境永續不動產資產，為地球永續發展做出貢獻和提高不動產產業的綠化量亦是Green REITs力求實現的核心目標。該指數涵蓋 50支高收益不動產投資信託基金，旨在通過使用 GRESB 不動產評估追蹤能源效率、水資源管理、溫室氣體排放和綠建築認證等因素，提供卓越的環境永續績效。
https://www.uobam.com.sg/sustainability/solutions/uob-apac-green-reit-etf.page
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