現代建築
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GRESB ESG評鑑強化 REITS 資產價值

ESG市場需要綠建築

 

近年來,環境永續一直是大家所關注的議題,尤其是在亞洲,洪水、熱浪等極端天氣事件變得越來越普遍,立即採取行動的必要性更加明顯。亞洲國家已開始制定氣候承諾並實施一系列政策,日本、韓國、台灣、香港和馬來西亞的目標是到 2050 年實現淨零排放目標,全球積極的應對氣候變遷,然而聯合國指出目前氣候行動並未能將全球暖化控制在 1.5°C 以下,各個產業還可以做的更多,尤其是在不動產業等。

不動產業佔全球碳排放量的大約 40%,研究指出到了 2030 年,建設產業的快速擴張和減少碳排的需求,會為新興市場–綠建築領域帶來了 17.8 萬億美元的投資潛力。綠建築具有明顯的環境效益,亦為不動產投資信託 (REITs)帶來相關益處,例如顯著節省運營成本、縮短投資回收期以及資產價值的整體增加​​,這些都與提升 REIT 價值有關。

仲量聯行今年 6 月進行的一項最新調查顯示,亞太地區 70% 的企業願意為綠建築支付租金溢價,意味著現今企業正積極轉向強調綠色、環境友善永續空間,以解決氣候問題,大多企業願意支付租金溢價以達到環境永續回饋社會的ESG需求,投資者也開始意識到永續如何影響所投資的 REITs估值。

來源:https://www.theedgesingapore.com/news/special-feature/rise-green-real-estate

REITs 資產證券化

REITs(Real Estate Investment Trust),中文叫做「不動產投資信託」,以下簡稱REITs,顧名思義就是投資不動產,讓投資人也可以用小錢投資不動產。簡單來說,這是一個不動產證券化的商品,將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份,讓一般資金不多的人,也能透過持有股份的方式投資不動產。而 REITs 的現金流量,其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,但要留意的是,不動產並非只有指平常談的房地產或商辦,而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。

來源:https://rich01.com/what-is-reits/

日本案例

普洛斯GLP是日本最大的物流不動產投資、開發機構,旗下日本私募不動產基金及業內領先的J-REITs資產管理規模共達200億美元,GLP J-REIT已被納入MSCI全球標準指數,該指數被國際基金公司廣泛用作全球證券投資組合的基準。

在2020年全球不動產可持續評估體系(GRESB)的評估中,GLP J-REIT獲得GRESB五星評級,這是GRESB體系中的最高等級,也是對產業領導者的認可。同時,憑藉其在環境、社會及公司治理(ESG)領域的卓越表現,GLP J-REIT還獲得了GRESB「綠星」認證。在GRESB產業上市公司評估中,GLP J-REIT獲得綜合最高分,並獲評「全球產業領導者」和「亞洲產業領導者」。GLP J-REIT自2012年IPO以來的最大規模資產收購,完成後其總資產規模達7,411億日元(約合71億美元),成為日本最大的物流不動產J-REITs之一。

https://twgreatdaily.com/clTaZHYBur8RWXSAjnid.html

綠色資產Green REITs

隨著ESG因素在投資決策中發揮越來越重要的作用,專業投資者在尋求具有真正永續價值的資產,除了可履行維護全球環境的基本責任,同時尋求投資機會。Green REITs專門用於資助對環境有積極影響的專案,例如可再生能源和綠色建築,並為不動產產業吸引新型資本,市場增長將使開發商、業主、投資者以及環境受益。

綠色REITs可投資的資產型態

  1. 資料中心REITs (Data Center REITs):大公司會將資料存儲在安全的伺服器上,需要有空間來存放這些伺服器,這類型REITs就是投資於這樣的建物。

  2. 醫療保健REITs (Healthcare REITs):醫療保健這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院…等等。

  3. 飯店業REITs (Hospitality REITs):主要是投資於飯店和度假村,甚至也包含投資於飯店物業內的餐館、咖啡館和商店。

  4. 工業REITs (Industrial REITs):有時也被稱為物流REITs,工業REITs主要是找擁有工廠、倉庫和配送中心,像是亞馬遜(AMZN)這種擁有廣泛供應鏈的大公司,在全國各地經營著許多工廠。

  5. 基礎設施REITs (Infrastructure REITs):基礎設施REITs是指投資於光纖電纜、無線和電信基地台以及能源管道的土地和建築,像是電信業就必須有空間存放電線和電纜,因此這個行業的公司需要這些不動產空間來運作。

  6. 辦公室REITs (Office REITs):辦公室REITs主要是指辦公大樓,但在COVID-19大流行期間有許多人開始在家工作,因此這種REITs的績效也受到影響。

  7. 住宅REITs (Residential REITs):主要是投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等,這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。

  8. 零售REITs (Retail REITs):這種類型的REITs通常會專注在商場、購物中心和租賃或獨立的物業。

  9. 自助倉儲REITs (Self-Storage REITs):這種類型的REITs資於由個人或公司租用的儲存設施。

  10. 林地REITs:投資於擁有森林的土地,並透過其生產的木材和其他資產賺錢。

https://rich01.com/what-is-reits/

台灣不動產證券化新發展

台灣預告將修正「證券投資信託及顧問法」部分條文草案,建商發行不動產私募基金助轉型, 為了提供投資人多元投資管道、提升資產管理產業競爭力,活絡我國不動產證券化市場,並協助總體經濟發展,金管會參考日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度,預告將開放REIT採基金架構發行,新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金,並與現行信託架構REIT雙軌並行,未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行REIT,營運架構將更具彈性。

REITs 可以引導投資人資金投資大型物業、基礎建設等項目,資金將會實質進到上述不動產產業鏈,真正帶動產業發展。對於不動產持有人而言,增加了籌措資金管道,並可以有效開發利用不動產;對不動產產業而言,則可提高整體不動產市場效率及促進資金之有效流通與利用,間接擴大整體市場規模,帶動不動產開發商、管理機構、專業管理顧問、投資顧問等整體不動產關聯產業發展。

https://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=174845.00

http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/理財周刊/77046

國際GRESB 在REITs應用
新加坡案例

大華銀行(UOB)、新加坡交易所(SGX) 和全球不動產ESG永續基準指標 (GRESB) 合作,推出世界上第一隻亞太區綠色不動產投資信託基金(UOB APAC Green REIT ETF)。UOB APAC Green REIT ETF 是全球首個使用 GRESB 基準評分的亞太地區綠色不動產投資信託基金(REITs)ETF, 除了為投資者提供高股息收益率,選擇亞太地區包含日本在內具有良好增長潛力的優質、環境永續不動產資產,為地球永續發展做出貢獻和提高不動產產業的綠化量亦是Green REITs力求實現的核心目標。該指數涵蓋 50支高收益不動產投資信託基金,旨在通過使用 GRESB 不動產評估追蹤能源效率、水資源管理、溫室氣體排放和綠建築認證等因素,提供卓越的環境永續績效。

https://www.uobam.com.sg/sustainability/solutions/uob-apac-green-reit-etf.page

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